Theo chuyên gia, bất động sản tồn nhiều nhưng giá chỉ hạ tới mức nhất định, không có hiện tượng phá giá vì vốn tồn đọng chủ yếu từ vốn góp của người tiêu dùng trên phương thức "mua nhà trên giấy"...
Hàng loạt nghịch lý của nhà đất
Phát biểu tại hội thảo "Quản lý thị trường bất động sản và vai trò của các định chế tài chính: Kinh nghiệm của Nhật Bản và gợi ý chính sách cho Việt Nam", GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết: Thị trường bất động sản (nhà đất) Việt Nam hiện nay đang tồn tại nhiều nghịch lý.
Theo nguyên Thứ trưởng, giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động. Nếu người lao động tiết kiệm được 25% thu nhập thì cũng phải 100 năm sau mới mua được nhà. Đến nay, tỉ lệ này đã giảm tới mức 10 lần trong khu vực nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội.
"nhà đất tồn đọng nhiều nhưng giá nhà đất chỉ hạ tới mức nhất định, không có hiện tượng phá giá vì vốn tồn đọng chủ yếu từ vốn góp của người tiêu dùng trên phương thức "mua nhà trên giấy".Vốn tín dụng từ nhà băng chiếm tỉ lệ không cao và có một lượng vốn khá lớn từ các nhà băng thương mại đầu tư trực tiếp cho thị trường nhà đất chứ không thông qua cơ chế vay tín dụng", ông Võ nhận định.
Nguyên Thứ trưởng còn cho hay: thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên tồn kho nhà đất gắn với nợ quá hạn mà không có cầu, trong khi thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá rẻ có cầu rất cao.
"Kho nhà đất giá cao tồn đọng gắn với nợ quá hạn của các nhà băng thương mại đang tồn tại, đây là điểm trọng tâm cần tháo gỡ cho thị trường. Nhà đầu tư đã giảm giá tới "mức sàn" nhưng vẫn không có mua bán. "Kho tồn đọng" này tiếp tục tồn tại chờ Nhà nước cứu giúp", ông Võ tiếp lời.
Song, điều đáng nói, các nhà đầu tư nhà đất nói rằng rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, gần như phá sản nhưng trên thực tế vẫn có tới 80% đang kinh doanh có lãi.
Trong khi ông Võ cho rằng vốn từ người tiêu dùng là nguồn vốn chính cho thị trường nhà đất thì Hàm Phó TGĐ Ngân hàng BIDV Cấn Văn Lực cho rằng, vốn vay nhà băng vẫn đang là nguồn chính cho thị trường này.
"Có hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn vay nhà băng, khoảng 30% còn lại là tiền của dân cư, hộ gia đình; vốn tự có của công ty, hoặc công ty tự phát hành trái phiếu, cổ phần; và cuối cùng là các quỹ đầu tư nhà đất, theo tính toán của BIDV", ông L���c cho hay.
Theo vị này, dư nợ nhà băng cho thị trường nhà đất là tổng cộng khoảng 262 ngàn tỉ đồng (12,5 tỉ đô la Mỹ), chiếm khoảng 8% tổng dư nợ tính đến cuối năm 2013. Việt Nam vẫn chưa có hệ thống tín dụng cung ứng vốn nhà đất. Trọng số rủi ro cho vay nhà đất ở nước ta cũng rất cao, gấp tới 2,5 lần so với thông lệ quốc tế.
Vì thế, theo ông Lực cần có những giải pháp đồng bộ cho bất động sản từ hoàn thiện hệ thống pháp luật tới hình thành các định chế tài chính mới như REITs, cơ quan tái thế chấp cho vay,…tới việc phát triển thị trường vốn để cung ứng nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường nhà đất.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội nhà đất TP Hồ Chí Minh đưa thêm nghịch lý hiện nay trên thị trường nhà đất, nhất là về nguồn vốn.
"Hoạt động của thị trường nhà đất có tính trung hạn, dài hạn là chủ yếu nhưng trên thị trường không cơ cấu được nguồn vốn trung và dài hạn, mà các công ty nhà đất hiện chủ yếu sử dụng nguồn vốn vay ngắn hạn cho hoạt động kinh doanh nhà đất. Nếu có vay được các nguồn vốn trung hạn, dài hạn để đầu tư nhà đất thì lãi suất cao hơn so với khi vay ngắn hạn, điều này ngược với thế giới", ông Châu nói.
Làm gì khi "bong bóng" nhà đất xảy ra?
Theo các chuyên gia đến từ Nhật Bản, đã là bong bóng thì nó không thể tồn tại được lâu, trước sau gì cũng sẽ vỡ. Hiểu được điều này để tranh tâm lý lạc quan thái quá, tin rằng thị trường sẽ luôn đi lên dẫn tới người đi vay thì vay quá, người cho vay định giá nhà đất quá cao
Khi đang ở giai đoạn bong bóng thì mọi người thời khó nhận ra đó là bong bóng. Vì thế, cần có những đánh giá ở tầm vĩ mô và trung lập thì mới có nhiều khả năng phát hiện để điều chỉnh kịp thời. Cần đánh giá chính xác về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, đây chính là nguồn tiền quan trọng nhất để hoàn trả tiền vay.
Ở từng tổ chức tín dụng, việc nhận thức và hành động nhanh chóng để không rơi vào bong bóng nhà đất khó thực hiện được theo hướng "từ dưới lên" và khi đó, các chỉ thị, mệnh lệnh "từ trên xuống" là quan trọng;
Cải thiện cơ chế chính sách giám sát tín dụng; Xác lập cơ chế cho việc phá sản nhà băng, ở Nhật đã từng có quan điểm không phá sản nhà băng không ai nghĩ tới chuyện nhà băng phá sản do đó không có chuẩn bị. Năm 1996 ở Nhật số định chế tài chính phá sản chỉ ở 1 con số nhưng đến 2000-2001 thì đã có tới 56 công ty phá sản.
Đồng thời, cần tái cơ cấu bên đi vay là giải pháp xử lý nợ quá hạn phát sinh sau khi bong bóng nhà đất vỡ.
Minh Thư
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét